二手房购房法律服务内容

 1、介绍二手房买卖中经常出现的法律、风险，解答咨询。

 ①交易主体方面的风险；

 ②交易房屋方面的风险；

 ③交易手续方面的风险；

 ④交易合同方面的风险。


 2、审查出卖人提供的房屋所有权证。

 1998年以后颁发的《房地产所有权证》的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所标注的字体、字样、字号都有统一标准。红色塑料皮的房屋产权证基本是1998年以前取得的。

 ①看房屋所有权人栏是否为出卖人；

 ②看房屋坐落栏是否与交易房屋相符；

 ③看产别栏，确定房屋的产权性质。

 房改房产权证基本可分为两种：按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。    成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有，不需经过原产权单位同意就可处置，售房款除税费外，收益全部归产权人所有。　　标准价的房屋不能赠与。原产权单位拥有优先购买权。如果原产权单位放弃优先购买权（含通告后的10日默认），应当由出卖人补齐成本价6％是地价款再上市，或者在出售后与单位分成。北京市1999年取消标准价，只要1993年（含）以前的房子才有可能是标准价购买。

 军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须经原产权单位盖章后才能出让。大多数这样的单位都不允许单位职工向外人出售房屋。

 至于中央机构在京的公房上市依据《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》。

 远郊区县的乡产权房子不能上市交易。乡产权房子需经国家批准，征地开发，待土地性质由集体的变为国有的，才能在二级市场交易。 如果是县城的房子，土地使用证上显示是城镇开发的，则可以交易。

 此外，还有经济适用房，依据是《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。

 ④看共有人栏是否列有共有人。如列有共有人，房屋整个交易必须取得共有人的书面同意；即使没有列共有人，也应当要求出卖人做出没有共有人的书面声明；

 ⑤看所列建筑面积是否与买卖双方签订的合同里的面积相符；

 ⑥看土地使用年限，提示买受人；

 ⑦看有无他项权利。所购房屋是否设定了抵押，有无其他权利瑕疵；

 ⑧看附记里有无内容，土地出让金是否交纳。
 

 3、询问出卖房屋是否已被出租、转让、赠与、出卖，要求出卖人做出书面声明。
 

 4、审查房地产经纪公司企业法人营业执照及其资质。

 ①看企业法人营业执照（原件）所列公司名称是否为买受人委托的经纪公司，最好能上网查查其资信；

 ②经纪公司房地产经纪资质证书原件；

 ③留存复印件。

 

 5、陪同看房，与经纪公司签订相关合同。

 （1）合同名称。经纪公司常用的合同有《委托售房合同》、《售房定金合同》、《委托购房合同》、《购房定金合同》和《居间合同》，和购房人签的合同主要是《委托购房合同》、《购房定金合同》和《居间合同》。

 （2）《委托购房合同》

 ①价款条款。要约定清楚价款包括那些内容，如购房款、中介服务费、交易产生的各类税费及房主所欠物业费、水电气暖费、电视电话网络费等；

 ②定金。经纪公司和购房人签订合同都无一例外地会签订定金条款，而且相当之高。但依据法律，经纪公司根本无权收取定金，为了交易的继续，可以约定房价的2.5％（即中介服务费）为定金；

 ③见房主。一定要提示购房人，在谈好但尚未交付定金时，要求见房主，即见到房主再交定金。

 见到房主，注意查验房主提供的身份证、户口本、房屋所有权证、共有人身份证明、共有人同意出售房屋的书面声明。可以与房主直接签订《房屋买卖合同》，买卖双方和经纪公司签订《居间合同》；

 见不到房主，一种情况是经纪公司缺乏诚信，房屋本身有问题，风险极大，建议购房人格外谨慎。另一种情况是经纪公司已经把房押下来了，并出具经过公证的由房主（如有共有人需要共有人的共同授权）签署的授权委托书。此时主要查看授权范围，并注意其真伪，建议去公证处查询。如果上述无瑕疵，可以直接和经纪公司（代理方）签订《房屋买卖合同》；

 ④注意房款不要支付给经纪公司，而要直接给房主；

 ⑤如果涉及贷款，贷款手续费一般在2800元以下，包括律师费、过户费等，一般不包括保险费；

 ⑥中保费、过户费应当全部包涵在中介服务费里，提示购房人不要向经纪公司支付上述费用；

 ⑦过户时间可以依据不同区县的房管部门过户时间予以限定；

 ⑧单方解约方面，购房人可以单方解除约定，但应当支付经纪公司必要劳务费（双方另有约定除外）；

 ⑨经纪公司应当在与购房人签订合同前审查购房人将购买的房屋是否符合二手房上市条件，并保证房主（包括共有人）同意出售该房屋，如非因购房人自己的过错及不可抗力致使购房交易不能完成，视作经纪公司存在过错，经纪公司应当退还收取购房人的所有款项，并向购房人支付银行同期存款利息，给购房人造成其他损失的，应当予以赔偿；

 ⑩合同形式上最好用打印字体，手写体最好要求双方签字确认，尤其是有改动、添加、删除的地方。

 （3）《购房定金合同》

 ①购房人看好房后，坐下来和经纪公司谈合同时，一定要要求见房主；如果见不到房主，风险就比较大了，可能房子本身有问题，或者经纪公司有问题；

 ②原则上定金不直接交付给经纪公司，应当直接交给房主；如经纪公司执意要代收，则需房主签订委托经纪公司代收定金的授权委托书；

 ③向购房人说明和经纪公司签订定金合同本身就不符合法律规定，买卖双方才能签订定金合同；

 ④“立约定金”、“解约定金”之类都是法理上的，《合同法》上的定金只有一种，并适用定金罚则。

 （4）《居间合同》

 ①居间费应当包括居间人的必要支出，购房人只要向居间人支付居间费；

 ②居间人未促成买卖双方交易成功的，居间人应当依法退还收取的居间费。

 
（有些经纪公司还会以各种名义收回与购房人签订的合同，购房人应当注意：不要把合同原件交给经纪公司）
 

 6、与出卖人洽商、谈判，起草、修订房屋买卖合同（或补充协议）

 7、代理、陪同购房人办理过户手续。

 ①递交证件：原《房屋所有权证》、出卖人身份证（包括共有人身份证）、买受人身份证；

 ②领取申请表并填写完整；

 ③领取《房屋买卖合同》并填写完整，双方当事人签字，交房管局；

 ④领取《领取产权权证凭单》及《缴费单》；

 ⑤交纳税费：土地出让金为1560×面积×1％，契税为房价的1.5%，印花税为房价的0.05%，测绘费（只有平房有）30元。

 ⑥领取房屋所有权证；

 ⑦各类证件均应留下复印件。
 

 8、审查出卖房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。

 ①物业管理费，包括电费、供暖费、卫生费、保安费、公共维修基金等，直接与小区物业公司联系即可；

 ②水费记好表数，（物业公司不代收的话），必须与自来水公司联系；

 ③供暖费按年交，从每年11月15日到次年3月15日，共计四个月，一般由物业公司收取；

 ④天然气记好表数，（物业公司不代收的话），必须与天然气公司联系；

 ⑤询问是否还欠缴电话费、有线电视费、网络费；

 ⑥交钥匙，提示买受人换锁心；

 ⑦最好留下各种费用结清的收据、发票复印件。

 9、根据出卖人、购房人及房地产经纪公司提供的资料，向购房人出具法律意见书。

10、服务完毕后免费解答与服务事项直接相关的咨询。