进入12月，各地二手房交易出现井喷行情，起因于个人住房转让营业税征免优惠政策将在2009年底到期，征收时限由2年恢复到5年。投资置业如何把握？优惠政策的末班车是否一定要去挤一挤？楼市政策的变化对房价将会产生什么样的影响？嘉业地产为您分析解读：
一、市场走势分析
近日中央密集出台平抑房价政策，要求遏制部分城市房价过快增长。但专家和业界普遍认为：在房地产市场已成为国民投资首选、住房供求失衡状态在短期内难以缓解、地价攀高导致开发成本上升等多方因素的影响下，房地产市场出现根本性反转的可能性不大。
相比全国，长沙仍是我国商品房市场“性价比最高”的省会城市，“价格洼地”效应明显。一方面，长沙作为中部发展的重点城市，长株潭城市群不断完善、“两型”社会建设试点，让长沙的可持续发展能力明显提升。另一方面，地铁建设，武广线通车，沪昆客运专线获批开建等因素迅速拔高长沙的城市定位。五年后，长沙将成为中部重要的高速列车交通枢纽城市。综合实力的提升势必吸引更多的外地投资者和置业者。
与此同时，长沙市政建设提速，大量老居住房、棚户区块改造升级。拆迁户的涌现势必助推市场的刚性需求。多方因素表明：长沙房价仍有较大上行空间和可能，选择在长沙投资置业前景可观。
据长沙市房产研究中心最新统计数据显示：2009年长沙1至11月新建商品房累计销售1519.92万㎡，同比增长78.87%，其中住宅销售1435.68万㎡，同比增长90.47%。而11月商品住宅价格达4263元/平米，涨幅达6.04%，创历史新高。二手房市场得益于市场热情和优惠政策，成交面积和金额也屡创新高，特别是进入12月以来，二手房日均成交套数近200套，并成上升趋势。
二、政策变化解读
2009年12月9日国务院常务会议决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。此举旨在抑制投机性购房，对“短炒型”的投资需求设立了一道“门槛”，可抑制该类需求“非理性”增长，这将有助于使楼价保持健康稳定的走势。
专家和业界普遍对此政策调整持肯定态度。中国房地产协会秘书长朱中一表示“在房价上涨过快的城市中,投资型需求的购房比例相对比较高。营业税征免时限恢复为5年,增加了“快进快出”的投机成本,能够在一定程度上抑制投机性购房,形成更合理的供求关系。”
值得关注的一点，12月23日，财政部下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定不足5年的普通住宅转让按照差额缴纳营业税。差额收取的征收方法，是由销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。因短期内房价变动幅度有限，此举对于短期炒房的投资者而言加大了投机成本。而对于普通购房者买卖住房或长期投资的增加费用很有限，并不会造成大的负担。以一套50万买入，55万卖出的五年内二手住房为例，复征营业税后，买房只需支付2750元的税费（差额5万X5.5%）。
本文提醒，政策导向在于抑制投机购房，保障刚性需求得到满足。因此，普通购房者与有意出售住房的业主没必要过度恐慌，买卖房产金额巨大，莫为抢闸成交的小利，疏忽了房屋本身，为日后生活居住埋下隐患。
三、二手房行情展望
受营业税优惠政策到期，优惠收窄影响。各大城市二手房交易量从11月开始放量增长，各项数据均创历史新高。这其中很大部分上释放了产权2年以上5年以内二手房的交易需求。后市复征营业税，受影响的范围极为有限。届时，产权未满5年物业的业主心态呈现出微妙的变化，议价空间也会相应增大。只要价钱合适，买家仍可考虑购入这部分产权未满5年的二手房。
另一方面，新房价格高企。中心城区新房呈档次低供给趋势。众多新楼盘地理位置多远离中心城区，周边配套尚不完善。而目前产权满5年以上的盘源多集中在市中心成熟路段，交通便利，配套齐全，已经形成了良好的居住氛围。众多利好因素支撑下，产权满5年以上的物业将重新成为二手市场的交投热点。
综上所述，政策的调整对于二手房市场的影响是积极的。有利于二手房市场的稳定、健康和可持续发展。2010年，二手房市场的发展前景毋庸置疑。有相关政策调整规范，让中国楼市走的稳一点，在我们看来，这比什么都好。
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一、2009年的优惠政策
国务院办公厅2008年12月20日国办发〔2008〕131号《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》规定：自2009年1月1日至12月31日，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
在2009年12月9日刚刚结束的由国务院总理温家宝主持召开的国务院常务会议上，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。
二、2010年政策
1.个人首次购房90平方以下按房价的1％收取契税；
2.销售住房免征印花税、土地增值税；
3.个人将购买不足5年的非普通住房对外销售全额征收营业税；
4.个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售，按其售房收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税；
5. 个人将购买不足5年的普通住宅对外销售，按照差额缴纳营业税
6. 个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税；
（截止12月29日）